Sukacita dimaklumkan...

offer letter bank

Alhamdulillah..lebih kurang 2 minggu lepas aku apply loan rumah yang 1st ni, akak banker tu call cakap loan dah lulus..fuuhh..lega nye rase. Actually beberapa hari sebelum tu, aku dapat call dari 2 lagi bank, diorang bagitau loan aku dah kene reject..haha. ni semua gara2 aku mempunyai loan ASB yang sangat tinggi (rm160k). so % DSR dah nk dekat maximum. Dulu buat loan ASB, tak terfikir pun nak terlibat dengan property investing ni. haha..

Cerita pasal loan ASB kat sini

Ape yang aku tahu, satu2 nye sebab loan aku diapprove oleh Bank Islam ialah mereka dah start untuk tidak mengira loan ASB sebagai komitmen semenjak tahun lepas. ini ape yang banker tu bagitau aku la. so maksudnye kat sini, bank tak ambil kira komitmen loan ASB aku mase diorang calculate aku punye DSR..huhu..untung la. ;D

Cuma ade satu kekurangan loan ni, diorang tak cover aku punye legal fee and valuation fee..diorang just cover untuk MRTT sahaja.. katenye bende tu aku boleh dapat kalau keje dengan gomen je..fuh, jeles btol dengan org gomen ni. hehe.. tapi takpe lah, after all, this is the only choice that I've got. orang kampung aku cakap, take it or leave it la..haha..

So kesimpulan kes aku ni, bank akan offer aku mcm ni:

a) 90% finance from property market value
b) MRTT (insurance)

yang aku kene cover sendiri:

c) Legal fee - cost lawyer dan guaman
d) Valuation fee

Apepun, kadang2 rase macam tak percaye pun ade, aku bakal mempunyai sebuah rumah atau lebih tepat aku panggil aset untuk mase depan aku. jujur aku cakap, beberapa bulan yang lepas, lansung tak pernah terfikir nak terjebak dalam property investing, apetah lagi nak beli rumah. aku pikir nak upgrade sport rim ade la. hahaha..

Loan kene reject?

Kali ni nak cerita sikit pasal loan yang aku apply kat CIMB..minggu lepas banker tu bagitau dengan hormatnye diorang dah reject loan aku tu...haha..

Aku dengan rase agak kecewa dan sedikit tertanya2, terus set appointment dengan banker tu sebab nak die explain kenapa pulak boleh jadi macam tu. Time aku apply haritu semua macam dah ok dah..

Nasib banker ni baik hati jugak, die tolong print and tunjuk kan balik macam mane communication diorang yang kat branch ni, dengan HQ diorang kat KL. Actually, diorang ade satu department kat HQ yang keje nye untuk approve and reject loan je. huhu.. cuba tengok kat bawah ni macam mane diorang evaluate aku punye credit scoring:

First sekali untuk nombor 1, ni untuk justification on the purpose of financing iaitu untuk pembelian hartanah (apartment) yang dah siap a.k.a. sub-sale. Then diorang clarify identiti orang yang apply. Kalau korang boleh tengok, antara point2 yang dihighlightkan ialah:

1. kerja makan gaji sepenuh masa
2. jawatan dalam syarikat
3. nama syarikat
4. dah berapa lama kerja
5. gaji bersih (diambil dari payslip / bank statement / kwsp statement)

Untuk section nombor 2, bank akan evaluate kemampuan untuk bayaran pinjaman. Macam mane tu? Cara nye berbalik kepada pengiraan DSR macam yang aku pernah ceritakan sebelum ni.

Cerita pasal DSR boleh baca kat sini

1. Ambil total nett income (macam kes aku ni, tengok kat payslip jela sebab aku still takde side income)
2. Kira total commitment (jumlah hutang). Pasal ni, biasa nye waktu kite pergi apply loan, banker tu akan tengok dalam record CCRIS, dan dia akan tanya kita satu persatu bayaran bulanan untuk setiap loan sedia ada atas nama kita. contoh macam kereta, personal loan dll. Untuk kes2 tertentu, diorang akan mintak salinan offer letter loan tu (contohnye loan asb) supaya banker tu boleh tengok sendiri exact amount yang kita bayar setiap bulan. Yang ni, korang pandai2 la, tak payah bagi pun takpe. selagi mana korang boleh yakinkan banker tu melalui mulut je pun dah ok.
3. Proposed loan commitment. Yang ni banker tu dah siap2 kira kalau loan yang kita apply ni approved, berapa kene bayar bulan2
4. Jumlah hutang yang baru setiap bulan. yang ni pulak, jumlah semua hutang termasuk hutang rumah yang bakal dibeli.
5. Baru lah dia kira DSR = [Jumlah hutang / Jumlah income] x 100%

Total income: RM 2,241.25  <-- ambil gaji bersih dari payslip

CCH commitment: RM 1,508.83  <-- ni lepas die kire total komitmen termasuk loan ASB, loan kereta, personal loan dll

Proposed loan commitment: RM 823  <-- ni bayaran bulanan untuk rumah baru

Total monthly commitment: RM 2331.83  <-- jumlah komitmen yang baru

DSR: [2331.83 / 2241.25] x 100%  = 104.04%

Dalam kes ni, DSR aku telah mencapai 104.04%, dah jauh melampaui had DSR normal (65%). So terang2 la diorang memang akan reject loan aku ni..huhuhu..

Untuk bahagian bawah sekali tu nombor 3, ialah sebagai kesimpulan. Antara point yang ditunjukkan:

1. Komitment aku yang hanya bekerja makan gaji sepenuh masa adalah amat tinggi - DSR 104.04%
2. Tiada duit lebih setiap bulan untk menampung hutang baru
3. Saving account kat Public Bank dengan CIMB menunjukkan baki 2 ~ 3 digit sahaja setiap bulan. Maksudnya kat sini, baki duit aku setiap bulan hanya ade puluh2 hingga ratus2 ringgit sahaja.
4. ASB saving cume ade 8k lebih, tak cukup kuat untuk menampung size hutang yang hampir mencecah 200k
5. Aliran tunai yang lemah

Sebenarnya aku bukan tak kira dulu semua kat atas ni sebelum aku apply loan, tapi kalau korang nak tau, CIMB biasanya akan kira juga loan ASB sebagai income (hasil dari dividen setiap tahun biasa CIMB akan ambil benchmark 7% dividen). Benda ni disahkan sendiri oleh banker time aku apply tu. Dia dah siap kirakan untuk aku, mase kira tu memang ada peluang loan akan lepas. Sekali bila sampai kat HQ, diorang tak kira pulak..huhu.. Kate orang kalau dah takde rezeki tu, ape pun tak boleh..haha..

Ape2 pun pengalaman aku apply loan, pastu loan kene reject ni memang banyak mengajar aku pasal permainan pihak bank. Apa ciri2 yang bank nak, macam mana nak buat bank yakin kita ni layak (walaupun sebenarnye tak berapa sangat), apa trick2 jumpe banker mase nk pegi apply loan dan macam2 lagi..Alhamdulillah semuanya ilmu yang baru bagi aku..

Aku harap korang sume yang baca ni, boleh ambil pengajaran dari pengalaman aku ni. Tiada apa yang aku nak malu nak share pasal kewangan peribadi aku sendiri. Sememangnya duit/kewangan adalah sesuatu yang peribadi. Demi nak share ilmu ni, so takde hal, kite belajar sama2 ok. :)

Apply loan bank

Alhamdulillah..lepas further negotiation dengan owner, aku berjaya dapat less sikit dari harga jual yang die letak hari tu. heheh, tu la untung beli rumah 2nd, bleh nego2 harga lagi.

Market value dah pun confirm, selling price pun dan ok, step seterusnya ialah apply loan dengan bank. Ape yang penting untuk kite tahu, proses apply loan bank ni perlulah dijalankan serentak di beberapa buah bank yang kite dah kenalpasti dapat memberikan market value yang tinggi. 

Maksud serentak kat sini bukan lah kene betul2 pada mase yang same. Cume kalau boleh buat dalam hari yang same atau minggu yang sama. Macam kes aku ni, aku pegi submit loan application ke 3 buah bank yang berbeza dalam hari yang sama. Rasionalnya, setiap bank akan dapat melihat melalui CCRIS report bahawa aku sedang apply loan yang sama di bank lain. Bende ni sebenarnye untuk create 'sense of competition' antara bank2 tersebut untuk merebut customer, dalam kes ni, aku lah customer tu. heheh..

Sebab yang ke-2 ialah, kite tidak perlu tunggu untuk membuat application baru seandainye application kite di bank pertama telah direject..yelah, lain2 bank, lain valuation nye terhadap kelayakan kite. kalau kite submit 3 bank terus, ape2 jadi kite dah ade backup.. kalau 3 bank tu semua approve pun, still boleh decline..so no problemo.

Aku nk share sikit pasal dokumen2 yang aku dah prepare mase nk apply loan bank ni:

1. IC
2. Payslip 6 bulan
3. Bank statement
4. Copy buku ASB
5. KWSP statement

Sebenarnye ade beberapa lagi dokumen2 yang kite boleh jadikan as supporting, termasuk la bukti saving (simpanan selain dalam akaun gaji) dan juge side income punye statement. Ape yang penting, sediakan apa saja yang banker tu mintak, asalkan dapat meyakinkan banker tu bahawa kite ni layak untuk diberikan pinjaman..

Kaji tahap kewangan anda

Kebetulan baru2 ni kene outstation kat HQ ofis KL..dapat la peluang pegi sini lagi. hehee.. actually tempat yang aku maksudkan ialah Bank Negara. kenapa kene pegi sini? sebab kat Bank Negara ni, kite boleh cek on the spot tentang statement CCRIS kite. 

CCRIS ni sebenanye singkatan untuk Central Credit Reference Information System. Dalam CCRIS report ni, semua rekod2 pinjaman seseorang individu akan tertulis. ia akan direkod secara detail seperti jumlah pinjaman, tarikh pinjaman dibuat, status pinjaman, baki semasa dan rekod pembayaran setiap bulan. History tentang sebarang pinjaman yang pernah dibuat pun ade tertera. So report CCRIS ni sangat penting bagi kite menilai tahap financial kita kat mane, especially untuk kita mengira Debt Service Ratio (DSR).

CCRIS report ni jugak boleh di access oleh mane2 bank yang register dengan bank negara. so time kite pegi bank nak apply loan, banker tu on the spot bleh access report ni untuk die tengok kelayakan kite. so nasihat aku jangan pandai2 pegi tipu banker pasal komitmen korang ye..kantoi bodo je kang. hehe..

ini la rupe kiosk CCRIS kat BNM. cucuk mykad, letak ibu jari, setel..

Melalui report CCRIS, kite boleh tengok jumlah komitmen kite satu per satu. and kite boleh kire terus DSR kite berape %. Actually cara terbaik sebelum pergi apply loan kat bank, kite kene kire siap2 dulu berape % kite punye DSR..ini untuk mengelakkan kite kene reject bodo2 je bile jumpe banker..hehee..at least kalau kene reject pun biarla bergaye sket.

Actually DSR tu ape? DSR ni senang cite ialah ukuran tahap keupayaan kite untuk membayar balik hutang/pinjaman yang dibuat. Setiap bank ade benchmark DSR masing2, biase nye maximum pada kadar 65%. dan untuk pengetahuan, lagi rendah DSR kite, lagi tinggi peluang untuk bank approve loan kite. dan sebaliknye, kalau DSR dah tinggi, maka susah sikit la bank nak bagi loan..

Camne nak kire DSR?

DSR = [Jumlah instalment hutang / Jumlah income] x 100%

Jumlah hutang: Jumlah pembayaran bulanan bagi setiap komitmen yang tertera di dalam CCRIS report

Jumlah income: Jumlah gaji bersih yang tertera di dalam payslip korang

Contoh:

Kes 1

Jumlah hutang:
a) Kereta = RM300
b) Personal Loan = RM90
c) Rumah = RM500
d) Kad Kredit = RM800

Jumlah income:
a) Gaji bersih = RM3,500
b) Part time = RM1,000

DSR = (300+90+500+800) / (3500+1000) x 100% = 37.5% - still kurang dari DSR 65%, so peluang tinggi loan untuk approve

Kes 2

Jumlah hutang:
a) Kereta = RM850
b) Personal Loan = RM200
c) Rumah = RM900
d) Kad Kredit = RM1,500

Jumlah income:
a) Gaji bersih = RM3,500
b) Part time = RM1,000

DSR = (850+200+900+1500) / (3500+1000) x 100% = 76.6% - dah lebih dari DSR 65%, so memang susah dah bank nak approve kalau kite buat loan baru..

DSR yang tinggi boleh direndahkan dengan cara:
1. Tingkatkan jumlah income
2. Kurangkan jumlah perbelanjaan bulanan

Sebab tu penting nye kite jage komitmen kite bulan2, lebih2 lagi jika kite ada hasrat tinggi untuk terlibat dlm property investment..

CCRIS report yang berjaya aku print. hehe

Macam kes aku, gaji aku tak besar mane, so aku tiada pilihan lain selain menjaga betul2 monthly komitmen aku..tak bleh bagi tinggi2 sangat..so kene beringat la setiap kali mau buat hutang...jimat mane yang patut, and besederhana dalam hidup. Ignore all the peer pressure, and I'Allah all sacrifices will be paid up someday! :)

Betul ke bawah Market Value?

Sambung dari cerita lepas (sini), lepas aku dapat no owner tu, banyak kali jugak la aku tepon die tanya itu ini.. sekbaik owner ni pun layan jugak. at least bile aku ckp aku dah datang pegi tengok (w/pun dari luar je sebenanye), and aku mintak no die dari pak guard, die tau la aku ni serius..heheh. kene pandai main wayang sket.

Bende yang paling banyak menjadi persoalan kat aku skrg, betul ke rumah ni below market seperti yang owner bagitau? bape percent pulak below market tu? aku buntu kejap la pasal bende ni, sekbaik banyak jugak group2 dalam fb yang bincang pasal property investing. bleh la aku buat rujukan.

Actually bende first kene buat bile nak cek market value property ni, pergi la kat bank..jumpe pegawai pinjaman perumahan. buat2 macam nak beli rumah tu. and tanya die berapa market value di kawasan tersebut. mase ni, kite dah kene prepare siap2 detail2 rumah tu semua. Alamat ape..freehold ke leasehold..keluasan tanah..brape jumlah bilik & tandas.. ade renovation ke tak..kalau apartment, tingkat berape...semua dah kene ade dalam kepala.. tujuan nye supaya senang bile kite pergi jumpe banker tu, ape2 die tanya kite boleh jawab terus..so senang la jugak die nak buat keje die..

       

Pengalaman aku minggu tu, 4-5 bank jugak la aku duk survey, CIMB.. Maybank.. OCBC.. Public Bank.. RHB... Bank Rakyat.. Bank Islam.. and last sekali Bank Muamalat. Fuhh..letih jugak la sekbaik la Kuantan ni tak la besar mane. hehe.. and banyak betul ilmu baru aku belajar. Cara nak cakap dengan banker..ape yang banker tengok..ape dokumen2 yang wajib..ape dokumen2 yang boleh buat as supporting.. camne bank kire DSR.. and kalau luck korang mase tu, die siap bleh bagitau lagi tips2 camne nak bagi loan senang approve. pergh..untung beb, sebab tu banker ni kite kene buat kawan..heheh.

Proses survey bank ni la yang akan bagi view dengan lebih jelas tentang market value bagi sesuatu property. Dari situ kite boleh decide untuk memilih bank mane yang memberi market value yang terbaik, disamping faktor2 lain seperti interest rate dll. macam kes aku ni, alhamdulillah, aku berjaya dapat market value yang diharapkan. jauh di atas selling price yang owner letak kat aku. hehee..