Report dah siap!!

Alhamdulillah..baru tadi office valuer call bagitau laporan penilaian rumah dah siap.. perkara pertama sekali aku tanya kat dia, berapa final market value? so bila dia bagitau "sama macam bank mintak", aku terus tersenyum riang. haha..

close up: value rumah yang jurunilai bagi.. :)

So lepas ni boleh la lawyer aku proceed untuk draft Sale & Purchase Agreement (SPA) pulak. hehe.. :)

Follow Valuer tengok rumah

ruang dalam..aku dah siap bersih and kemas2
sebelum valuer datang

Minggu ni tiba giliran jurunilai (valuer) pulak buat kerja dia. Untuk korang yang belum tau, sebaik sahaja kita sign letter offer kat bank, bank akan proceed untuk instruct valuer buat kerja dia. Hasil report dari valuer nanti sangat penting untuk menentukan jumlah sebenar pinjaman yang akan di disburse oleh bank. So nak tak nak, aku kene buat baik betul2 dengan valuer ni. ambek hati kene baiikk punyer..hehe..

Sedikit tips dari aku, time valuer ni nak pegi cek rumah tu, kalo boleh korang datang la lebih awal dari dia. Supaya takde la dia pulak yang tunggu korang. Pastu time dia nak evaluate rumah tu, korang cerita benda2 yang baik je pasal rumah tu. Bagitau pasal bermacam2 fasiliti..senang keluar masuk..dekat dengan public transport..dan macam2 lagi. Apa2 saja kecacatan rumah tu pulak, seboleh2 nya mestilah disorok dan jangan la terlebih mulut nak cerita.. lain la kalau dia dah nampak sendiri tak boleh buat ape la..haha..

ni view dari balkoni apartment aku. pool view, siap
panorama bandar Kuantan yg indah. hehe..

Biasanya, valuer akan mintak bayaran pada hari yang dia datang tu. Valuer fee ni biasanya akan cecah dari RM600 ke RM700 jugak la. Hari tu, aku hanya bayar deposit 50% je dan bakinya, aku cakap aku akan bayar bile report dah siap..

Report siap lebih kurang 14 hari jugak dia bagitau..so, tunggu jela.. hope semua ok dan value yang diberi pun sama la macam yang bank offer.. :)

Sukacita dimaklumkan...

offer letter bank

Alhamdulillah..lebih kurang 2 minggu lepas aku apply loan rumah yang 1st ni, akak banker tu call cakap loan dah lulus..fuuhh..lega nye rase. Actually beberapa hari sebelum tu, aku dapat call dari 2 lagi bank, diorang bagitau loan aku dah kene reject..haha. ni semua gara2 aku mempunyai loan ASB yang sangat tinggi (rm160k). so % DSR dah nk dekat maximum. Dulu buat loan ASB, tak terfikir pun nak terlibat dengan property investing ni. haha..

Cerita pasal loan ASB kat sini

Ape yang aku tahu, satu2 nye sebab loan aku diapprove oleh Bank Islam ialah mereka dah start untuk tidak mengira loan ASB sebagai komitmen semenjak tahun lepas. ini ape yang banker tu bagitau aku la. so maksudnye kat sini, bank tak ambil kira komitmen loan ASB aku mase diorang calculate aku punye DSR..huhu..untung la. ;D

Cuma ade satu kekurangan loan ni, diorang tak cover aku punye legal fee and valuation fee..diorang just cover untuk MRTT sahaja.. katenye bende tu aku boleh dapat kalau keje dengan gomen je..fuh, jeles btol dengan org gomen ni. hehe.. tapi takpe lah, after all, this is the only choice that I've got. orang kampung aku cakap, take it or leave it la..haha..

So kesimpulan kes aku ni, bank akan offer aku mcm ni:

a) 90% finance from property market value
b) MRTT (insurance)

yang aku kene cover sendiri:

c) Legal fee - cost lawyer dan guaman
d) Valuation fee

Apepun, kadang2 rase macam tak percaye pun ade, aku bakal mempunyai sebuah rumah atau lebih tepat aku panggil aset untuk mase depan aku. jujur aku cakap, beberapa bulan yang lepas, lansung tak pernah terfikir nak terjebak dalam property investing, apetah lagi nak beli rumah. aku pikir nak upgrade sport rim ade la. hahaha..

Loan kene reject?

Kali ni nak cerita sikit pasal loan yang aku apply kat CIMB..minggu lepas banker tu bagitau dengan hormatnye diorang dah reject loan aku tu...haha..

Aku dengan rase agak kecewa dan sedikit tertanya2, terus set appointment dengan banker tu sebab nak die explain kenapa pulak boleh jadi macam tu. Time aku apply haritu semua macam dah ok dah..

Nasib banker ni baik hati jugak, die tolong print and tunjuk kan balik macam mane communication diorang yang kat branch ni, dengan HQ diorang kat KL. Actually, diorang ade satu department kat HQ yang keje nye untuk approve and reject loan je. huhu.. cuba tengok kat bawah ni macam mane diorang evaluate aku punye credit scoring:

First sekali untuk nombor 1, ni untuk justification on the purpose of financing iaitu untuk pembelian hartanah (apartment) yang dah siap a.k.a. sub-sale. Then diorang clarify identiti orang yang apply. Kalau korang boleh tengok, antara point2 yang dihighlightkan ialah:

1. kerja makan gaji sepenuh masa
2. jawatan dalam syarikat
3. nama syarikat
4. dah berapa lama kerja
5. gaji bersih (diambil dari payslip / bank statement / kwsp statement)

Untuk section nombor 2, bank akan evaluate kemampuan untuk bayaran pinjaman. Macam mane tu? Cara nye berbalik kepada pengiraan DSR macam yang aku pernah ceritakan sebelum ni.

Cerita pasal DSR boleh baca kat sini

1. Ambil total nett income (macam kes aku ni, tengok kat payslip jela sebab aku still takde side income)
2. Kira total commitment (jumlah hutang). Pasal ni, biasa nye waktu kite pergi apply loan, banker tu akan tengok dalam record CCRIS, dan dia akan tanya kita satu persatu bayaran bulanan untuk setiap loan sedia ada atas nama kita. contoh macam kereta, personal loan dll. Untuk kes2 tertentu, diorang akan mintak salinan offer letter loan tu (contohnye loan asb) supaya banker tu boleh tengok sendiri exact amount yang kita bayar setiap bulan. Yang ni, korang pandai2 la, tak payah bagi pun takpe. selagi mana korang boleh yakinkan banker tu melalui mulut je pun dah ok.
3. Proposed loan commitment. Yang ni banker tu dah siap2 kira kalau loan yang kita apply ni approved, berapa kene bayar bulan2
4. Jumlah hutang yang baru setiap bulan. yang ni pulak, jumlah semua hutang termasuk hutang rumah yang bakal dibeli.
5. Baru lah dia kira DSR = [Jumlah hutang / Jumlah income] x 100%

Total income: RM 2,241.25  <-- ambil gaji bersih dari payslip

CCH commitment: RM 1,508.83  <-- ni lepas die kire total komitmen termasuk loan ASB, loan kereta, personal loan dll

Proposed loan commitment: RM 823  <-- ni bayaran bulanan untuk rumah baru

Total monthly commitment: RM 2331.83  <-- jumlah komitmen yang baru

DSR: [2331.83 / 2241.25] x 100%  = 104.04%

Dalam kes ni, DSR aku telah mencapai 104.04%, dah jauh melampaui had DSR normal (65%). So terang2 la diorang memang akan reject loan aku ni..huhuhu..

Untuk bahagian bawah sekali tu nombor 3, ialah sebagai kesimpulan. Antara point yang ditunjukkan:

1. Komitment aku yang hanya bekerja makan gaji sepenuh masa adalah amat tinggi - DSR 104.04%
2. Tiada duit lebih setiap bulan untk menampung hutang baru
3. Saving account kat Public Bank dengan CIMB menunjukkan baki 2 ~ 3 digit sahaja setiap bulan. Maksudnya kat sini, baki duit aku setiap bulan hanya ade puluh2 hingga ratus2 ringgit sahaja.
4. ASB saving cume ade 8k lebih, tak cukup kuat untuk menampung size hutang yang hampir mencecah 200k
5. Aliran tunai yang lemah

Sebenarnya aku bukan tak kira dulu semua kat atas ni sebelum aku apply loan, tapi kalau korang nak tau, CIMB biasanya akan kira juga loan ASB sebagai income (hasil dari dividen setiap tahun biasa CIMB akan ambil benchmark 7% dividen). Benda ni disahkan sendiri oleh banker time aku apply tu. Dia dah siap kirakan untuk aku, mase kira tu memang ada peluang loan akan lepas. Sekali bila sampai kat HQ, diorang tak kira pulak..huhu.. Kate orang kalau dah takde rezeki tu, ape pun tak boleh..haha..

Ape2 pun pengalaman aku apply loan, pastu loan kene reject ni memang banyak mengajar aku pasal permainan pihak bank. Apa ciri2 yang bank nak, macam mana nak buat bank yakin kita ni layak (walaupun sebenarnye tak berapa sangat), apa trick2 jumpe banker mase nk pegi apply loan dan macam2 lagi..Alhamdulillah semuanya ilmu yang baru bagi aku..

Aku harap korang sume yang baca ni, boleh ambil pengajaran dari pengalaman aku ni. Tiada apa yang aku nak malu nak share pasal kewangan peribadi aku sendiri. Sememangnya duit/kewangan adalah sesuatu yang peribadi. Demi nak share ilmu ni, so takde hal, kite belajar sama2 ok. :)

Apply loan bank

Alhamdulillah..lepas further negotiation dengan owner, aku berjaya dapat less sikit dari harga jual yang die letak hari tu. heheh, tu la untung beli rumah 2nd, bleh nego2 harga lagi.

Market value dah pun confirm, selling price pun dan ok, step seterusnya ialah apply loan dengan bank. Ape yang penting untuk kite tahu, proses apply loan bank ni perlulah dijalankan serentak di beberapa buah bank yang kite dah kenalpasti dapat memberikan market value yang tinggi. 

Maksud serentak kat sini bukan lah kene betul2 pada mase yang same. Cume kalau boleh buat dalam hari yang same atau minggu yang sama. Macam kes aku ni, aku pegi submit loan application ke 3 buah bank yang berbeza dalam hari yang sama. Rasionalnya, setiap bank akan dapat melihat melalui CCRIS report bahawa aku sedang apply loan yang sama di bank lain. Bende ni sebenarnye untuk create 'sense of competition' antara bank2 tersebut untuk merebut customer, dalam kes ni, aku lah customer tu. heheh..

Sebab yang ke-2 ialah, kite tidak perlu tunggu untuk membuat application baru seandainye application kite di bank pertama telah direject..yelah, lain2 bank, lain valuation nye terhadap kelayakan kite. kalau kite submit 3 bank terus, ape2 jadi kite dah ade backup.. kalau 3 bank tu semua approve pun, still boleh decline..so no problemo.

Aku nk share sikit pasal dokumen2 yang aku dah prepare mase nk apply loan bank ni:

1. IC
2. Payslip 6 bulan
3. Bank statement
4. Copy buku ASB
5. KWSP statement

Sebenarnye ade beberapa lagi dokumen2 yang kite boleh jadikan as supporting, termasuk la bukti saving (simpanan selain dalam akaun gaji) dan juge side income punye statement. Ape yang penting, sediakan apa saja yang banker tu mintak, asalkan dapat meyakinkan banker tu bahawa kite ni layak untuk diberikan pinjaman..

Kaji tahap kewangan anda

Kebetulan baru2 ni kene outstation kat HQ ofis KL..dapat la peluang pegi sini lagi. hehee.. actually tempat yang aku maksudkan ialah Bank Negara. kenapa kene pegi sini? sebab kat Bank Negara ni, kite boleh cek on the spot tentang statement CCRIS kite. 

CCRIS ni sebenanye singkatan untuk Central Credit Reference Information System. Dalam CCRIS report ni, semua rekod2 pinjaman seseorang individu akan tertulis. ia akan direkod secara detail seperti jumlah pinjaman, tarikh pinjaman dibuat, status pinjaman, baki semasa dan rekod pembayaran setiap bulan. History tentang sebarang pinjaman yang pernah dibuat pun ade tertera. So report CCRIS ni sangat penting bagi kite menilai tahap financial kita kat mane, especially untuk kita mengira Debt Service Ratio (DSR).

CCRIS report ni jugak boleh di access oleh mane2 bank yang register dengan bank negara. so time kite pegi bank nak apply loan, banker tu on the spot bleh access report ni untuk die tengok kelayakan kite. so nasihat aku jangan pandai2 pegi tipu banker pasal komitmen korang ye..kantoi bodo je kang. hehe..

ini la rupe kiosk CCRIS kat BNM. cucuk mykad, letak ibu jari, setel..

Melalui report CCRIS, kite boleh tengok jumlah komitmen kite satu per satu. and kite boleh kire terus DSR kite berape %. Actually cara terbaik sebelum pergi apply loan kat bank, kite kene kire siap2 dulu berape % kite punye DSR..ini untuk mengelakkan kite kene reject bodo2 je bile jumpe banker..hehee..at least kalau kene reject pun biarla bergaye sket.

Actually DSR tu ape? DSR ni senang cite ialah ukuran tahap keupayaan kite untuk membayar balik hutang/pinjaman yang dibuat. Setiap bank ade benchmark DSR masing2, biase nye maximum pada kadar 65%. dan untuk pengetahuan, lagi rendah DSR kite, lagi tinggi peluang untuk bank approve loan kite. dan sebaliknye, kalau DSR dah tinggi, maka susah sikit la bank nak bagi loan..

Camne nak kire DSR?

DSR = [Jumlah instalment hutang / Jumlah income] x 100%

Jumlah hutang: Jumlah pembayaran bulanan bagi setiap komitmen yang tertera di dalam CCRIS report

Jumlah income: Jumlah gaji bersih yang tertera di dalam payslip korang

Contoh:

Kes 1

Jumlah hutang:
a) Kereta = RM300
b) Personal Loan = RM90
c) Rumah = RM500
d) Kad Kredit = RM800

Jumlah income:
a) Gaji bersih = RM3,500
b) Part time = RM1,000

DSR = (300+90+500+800) / (3500+1000) x 100% = 37.5% - still kurang dari DSR 65%, so peluang tinggi loan untuk approve

Kes 2

Jumlah hutang:
a) Kereta = RM850
b) Personal Loan = RM200
c) Rumah = RM900
d) Kad Kredit = RM1,500

Jumlah income:
a) Gaji bersih = RM3,500
b) Part time = RM1,000

DSR = (850+200+900+1500) / (3500+1000) x 100% = 76.6% - dah lebih dari DSR 65%, so memang susah dah bank nak approve kalau kite buat loan baru..

DSR yang tinggi boleh direndahkan dengan cara:
1. Tingkatkan jumlah income
2. Kurangkan jumlah perbelanjaan bulanan

Sebab tu penting nye kite jage komitmen kite bulan2, lebih2 lagi jika kite ada hasrat tinggi untuk terlibat dlm property investment..

CCRIS report yang berjaya aku print. hehe

Macam kes aku, gaji aku tak besar mane, so aku tiada pilihan lain selain menjaga betul2 monthly komitmen aku..tak bleh bagi tinggi2 sangat..so kene beringat la setiap kali mau buat hutang...jimat mane yang patut, and besederhana dalam hidup. Ignore all the peer pressure, and I'Allah all sacrifices will be paid up someday! :)

Kenapa mesti beli rumah under value?

gambar hiasan

Dalam pasaran rumah sekunder (rumah secondhand), seseorang investor sangat menitikberatkan pembelian rumah yang under market value. Kenapa mesti pilih rumah yang under market? jawapan yang paling ringkas adalah supaya kite boleh jimat duit untuk bayar downpayment..

Ada 2 kes senario untuk korang lebih faham.

Katakan dalam sebuah kawasan taman perumahan, semua rumah adalah sama jenis - teres setingkat, dan mempunyai market value yang sama, iaitu RM150,000.

Nak jadi cerita, ada 2 orang yang mahu jual rumah mereka, Pejual A, dan Penjual B.

Kes Penjual A
Market value rumah: RM150k
Harga nak jual: RM150k (sama dengan market value)

Loan bank:
= 90% dari market value RM150k
= RM135k

So kalau kite beli rumah dari Penjual A, kite kene sediakan downpayment lagi 10% iaitu RM15k, untuk melengkapkan proses pembelian.

Kes Penjual B

Market value rumah: RM150k
Harga nak jual: RM140k (rendah drpd market value - mungkin kerana urgent nak jual, perlukan duit segera atas sebab2 peribadi)

Loan bank:
= 90% dari market value RM150k
= RM135k

kat sini kalau korang perasan, beza harga jual (140k) dengan jumlah loan bank (135k) hanya lah RM5k sahaja, so ni jelah duit yang kite kene prepare as downpayment. So kite dah jimat dalam RM10k kat situ..

Harap dengan penerangan ringkas aku ni, korang akan lebih clear sebab ape kite kene kejar property yang under matket value. rumah sekarang ni sume dah mahal2, so kalau ade cara yang jimat untuk memiliki rumah, kenapa taknak buat kan. hehe..

p/s: kalau boleh cari yang harga jual nye jauh lebih rendah dari market value, dengan cara ini, korang mungkin takyah keluar duit lansung untuk downpayment! :)

Betul ke bawah Market Value?

Sambung dari cerita lepas (sini), lepas aku dapat no owner tu, banyak kali jugak la aku tepon die tanya itu ini.. sekbaik owner ni pun layan jugak. at least bile aku ckp aku dah datang pegi tengok (w/pun dari luar je sebenanye), and aku mintak no die dari pak guard, die tau la aku ni serius..heheh. kene pandai main wayang sket.

Bende yang paling banyak menjadi persoalan kat aku skrg, betul ke rumah ni below market seperti yang owner bagitau? bape percent pulak below market tu? aku buntu kejap la pasal bende ni, sekbaik banyak jugak group2 dalam fb yang bincang pasal property investing. bleh la aku buat rujukan.

Actually bende first kene buat bile nak cek market value property ni, pergi la kat bank..jumpe pegawai pinjaman perumahan. buat2 macam nak beli rumah tu. and tanya die berapa market value di kawasan tersebut. mase ni, kite dah kene prepare siap2 detail2 rumah tu semua. Alamat ape..freehold ke leasehold..keluasan tanah..brape jumlah bilik & tandas.. ade renovation ke tak..kalau apartment, tingkat berape...semua dah kene ade dalam kepala.. tujuan nye supaya senang bile kite pergi jumpe banker tu, ape2 die tanya kite boleh jawab terus..so senang la jugak die nak buat keje die..

       

Pengalaman aku minggu tu, 4-5 bank jugak la aku duk survey, CIMB.. Maybank.. OCBC.. Public Bank.. RHB... Bank Rakyat.. Bank Islam.. and last sekali Bank Muamalat. Fuhh..letih jugak la sekbaik la Kuantan ni tak la besar mane. hehe.. and banyak betul ilmu baru aku belajar. Cara nak cakap dengan banker..ape yang banker tengok..ape dokumen2 yang wajib..ape dokumen2 yang boleh buat as supporting.. camne bank kire DSR.. and kalau luck korang mase tu, die siap bleh bagitau lagi tips2 camne nak bagi loan senang approve. pergh..untung beb, sebab tu banker ni kite kene buat kawan..heheh.

Proses survey bank ni la yang akan bagi view dengan lebih jelas tentang market value bagi sesuatu property. Dari situ kite boleh decide untuk memilih bank mane yang memberi market value yang terbaik, disamping faktor2 lain seperti interest rate dll. macam kes aku ni, alhamdulillah, aku berjaya dapat market value yang diharapkan. jauh di atas selling price yang owner letak kat aku. hehee..

Finally Spotted!

Iklan online.. tgk dlm mcm biase je..but who cares?!
You're the one who gonna make it great!

Fuhh.. lepas hampir sebulan mencari2, dapat gak tangkap satu property ni owner mau letgo below market value. tapi aku dapat tau dari iklan online..so no agent je yang ade..adoii..camne la mau kontek direct dengan owner ni. aku tak mau bayar agent! haha..

Lepas beberapa hari aku usya2 iklan ni, aku decide nak pergi tengok sendiri. terus start kete pegi sane. sampai2 je kene tahan dengan pak guard, die tak bagi masuk plak..kene parking luar katenye. dengan muke nye yang kerek.. hadoii panas2.. tapi dalam hati aku berkata bagus jugak tempat ni security die. kete sume nak masuk kene pakai paskad. hoho..

Lepas parking, jumpe balik dengan guard tu bgtau nak round2 kat bawah jap..sekbaik la die bagi..hehe. dan seperti yang aku jangka kan, memang tempat ni memenuhi ciri2 yang dikehendaki oleh seorang penyewa.. sebuah kawasan apartment yang berservis, gated, 24h security..covered parking..ade swimming pool plak tu. heheh.. ciri2 yang jarang ade pada apartment2 lain kat Kuantan ni.

Jalan punye jalan, sembang pulak dengan guard tadi. baru aku tau die ni pun duduk kat salah sebuah unit apartment ni..dah 4 tahun katenye. bnyk giler die bagi info..potential tenant..rate sewa..demand..kawasan sekitar..sehinggalah keadaan sosio-ekonomi penghuni2 apatment ni pun sume die tau. perghh..terbaek guard ni. peramah jugak rupenye, nyesal aku nyumpah2 die tadi. hahaha..

Guard yg sempoi.. tapi sian kete aku kene parking kat luar tu. haha..

And mungkin luck aku kot hari tu, time aku tanya die ade ke unit mau jual kat sini, terus die bagi contact number sorang owner ni..hehee.. ape lagi terus kol, and memang sah die la owner unit apt yang selama ni aku duk usya2 tu..alhamdulillah.. bleh bypass agent..hehee..

Guard tu siap ajak naik tengok unit ni, tapi aku menolak memandangkan hari dah gelap, and aku pun belum betul2 buat keputusan nak beli. maybe lain kali..

Ape2 pun, aku happy sebab hari tu aku dapat achieve something. Info banyak dapat, nombor owner pun dapat. haha.. Betul cakap orang, miracle will happen when you start to take action. kalau aku duk saje je kat umah, konfem takde ape2 result punye..usya2 saje la sampai bile2. haha..

p/s: plan next action untuk study market & demand

Peluang

Robert Kiyosaki pernah cakap, 'Don't always look for great opportunity, but look for opportunity and make it great'

Ringkas dan padat maksud nye. haha.. memang betul pun, selalu bile bace kat group2 property kat fb, ramai yang mencari dan bertanya2 kalau sesuatu property tu bagus ke tak untuk dibeli.

Pada pandangan peribadi aku sendiri, sebagus mane pun ciri2 yang terdapat pada sesuatu property tu, kalau orang yang manage nye tak tau camne care untuk membuatkan nye nampak bagus, dah tentu susah jugak nak dapat kan hasil yang diharapkan. Sebaliknye, kalau satu2 property tu biase2 saje, tapi owner die pandai kasi tune baik punye, konfem ramai yang akan bertalu2 tipon owner nak sewa..hehe.

So ape yang lebih penting kat sini, kene belajar dulu camne untuk 'look for opportunity and make it great'. And bagi aku, cara yang paling bagus dan pantas untuk study how great the supply, is to study the demand! Kalau nak tau mcmmane cara untuk memberi yang terbaik, jadilah orang yang meminta.

Contoh aku nak jadi seorang supplier rumah sewa yang bagus, aku mesti kene jadi penyewa dulu. hehee.. tapi sebenarnye tak lah sampai kene menyewa pun, cukup sekadar aku search online pasal rumah sewa..study tentang pattern harga..servis..accessories..n macam2 lagi. kat situ pun dah cukup untuk aku tau ape sebenar nye yang diharap kan oleh seorang penyewa.. heh..heh..

Dengan cara ni, I'Allah aku lebih yakin dengan pilihan yang bakal dibuat kelak.   kite masih boleh bertanyakan pendapat orang lain, tapi kene ingat, setiap orang ade criteria pemilihan yang berbeza..so output nye pun dah tentu berbeza jugak..

Hope cara aku ni sedikit sebanyak membantu.. ape yang penting, faham dulu ape yang kite nak buat, then baru ambek tindakan. :)